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Veräusserung von Anteilen an Immobiliengesellschaften

Stefan Oesterhelt LL.M., Rechtsanwalt, dipl. Steuerexperte

Laetitia Fracheboud MLaw, dipl. Steuerexpertin


Teil der Ausgabe


Zusammenfassung (d/f)

Bei der Veräusserung von Anteilen an Immobiliengesellschaften stellen sich zahlreiche steuerrechtliche Fragen. Zunächst stellt sich die Frage, ob in Bezug auf die von der Gesellschaft gehaltenen Liegenschaften die Grundstückgewinnsteuer geschuldet ist. Die meisten Kantone erheben auf der Veräusserung von Anteilen an Immobiliengesellschaften zudem die Handänderungssteuer. Da es sich bei der Handänderungssteuer um eine nicht harmonisierte Steuer handelt, sind die kantonalen Unterschiede sehr gross. Doch auch in Bezug auf die grundsätzlich harmonisierte Grundstückgewinnsteuer gibt es zahlreiche kantonale Besonderheiten, wobei die harmonisierungsrechtlichen Vorgaben wohl nicht immer ganz eingehalten werden. Besondere Schwierigkeiten stellen sich bei der Veräusserung von Anteilen an Immobiliengesellschaften durch einen ausserhalb des Liegenschaftskantons ansässigen Veräusserer, da die Normen zur beschränkten Steuerpflicht nicht besonders glücklich formuliert sind und auch die Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht immer überzeugt. Ist der Veräusserer zudem in einem DBA-Staat ansässig, müssen zusätzlich die Bestimmungen der von der Schweiz abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen berücksichtigt werden, was wiederum zahlreiche Fragen aufwirft.

De nombreuses questions de droit fiscal se posent lors de la vente de parts de sociétés immobilières. Tout d’abord, la question se pose de savoir si l’impôt sur les gains immobiliers est dû en ce qui concerne les biens immobiliers détenus par la société. La plupart des cantons prélèvent en outre des droits de mutation sur la vente de parts de sociétés immobilières. Comme les droits de mutation sont un impôt non harmonisé, les différences cantonales sont très importantes. Mais même l’impôt sur les gains immobiliers, en principe harmonisé, présente de nombreuses particularités cantonales, et les normes d’harmonisation ne sont pas toujours entièrement respectées. Des difficultés particulières se posent en cas d’aliénation de parts de sociétés immobilières par un aliénateur domicilié en dehors du canton où se trouve l’immeuble, car les normes relatives à l’assujettissement limité ne sont pas formulées de manière particulièrement heureuse et la jurisprudence du Tribunal fédéral n’est pas toujours convaincante. Si, en outre, l’aliénateur est domicilié dans un État partie à une CDI, il faut aussi tenir compte des dispositions des conventions de double imposition conclues par la Suisse, ce qui soulève à nouveau passablement de questions.